Grenzen der Duldungspflicht des Mieters: Was ist noch Modernisierung?

Mit seinem Urteil vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17, hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung getroffen, die Investoren und Mieter gleichermaßen interessieren dürfte: Inwieweit sind bauliche Maßnahmen am Mietobjekt noch vom Mieter zu duldende Modernisierungen?

Bei der Begründung seiner Entscheidung stützt sich der BGH auf Grundsätze, die er bereits im Jahr 1972 aufgestellt hat. Demnach zeichnet sich eine Modernisierungsmaßnahme dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands der Mietsache hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.

In dem vom BGH entschiedenen Fall, scheiterte ein Investor in Berlin in allen drei Instanzen mit seinem Antrag auf Duldung vermeintlicher Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter.

Die Klägerin im Ausgangsfall, eine Entwicklungsgesellschaft, erwarb in Berlin 14 Siedlungshäuser und plante deren Umbau. Dabei umfassten die Pläne der Klägerin – ein neunseitiger Maßnahmenkatalog – etwa Veränderungen am Grundriss, namentlich die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zu einer neu entstehenden Wohnküche, der Ausbau des Spitzbodens, die Errichtung einer Terrasse, die Tieferlegung des Bodenniveaus im Hauswirtschaftsraum, die Einbringung einer neuen Treppe etc. Die Kaltmiete der beklagten Mieter sollte sich nach Durchführung der Maßnahmen von monatlich 463,62 € auf 2.149,99 € erhöhen.

Diese Maßnahmen, so bereits das erstinstanzliche Amtsgericht Berlin-Wedding, beschränkten sich nicht auf Verbesserungen des Bestands, sondern sollten ausweislich der Baubeschreibung dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Bei solch weitreichenden Maßnahmen könne nach der Verkehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden. Die auf Duldung gerichtete Klage wurde deshalb auch letztinstanzlich abgewiesen.

Unbeantwortet konnte in dem Verfahren die Frage nach der Duldungspflicht betreffend isolierte einzelne Maßnahmen aus dem umfangreichen Maßnahmenkatalog der Klägerin bleiben. Insoweit hatte die Entwicklungsgesellschaft schon nicht dargelegt bzw. in Form eines Hilfsantrages beantragt, dass sie jedenfalls für einzelne, bestimmte Maßnahmen, welche für sich genommen noch von der Duldungspflicht des Mieters umfasst wären, eine isolierte Duldung beanspruche.